In aller Kürze
Die Gemeinde Teufen bekommt ein neues Baureglement, ein neues Erschliessungsprogramm und einen neuen Zonenplan. Auslöser für diesen Prozess war die eidgenössische Abstimmung über ein neues Raumplanungsgesetz im Jahr 2014. Die Schweiz hatte es mit 62.9 Prozent Ja-Anteil angenommen (Teufen: 65.8 %). Inzwischen wurde auf dieser Basis das kantonale Baugesetz revidiert (in Kraft seit Oktober 2025). Auch auf kommunaler Ebene hat sich bereits etwas getan: Seit dem 1. Juli 2023 ist der neue Gemeinderichtplan in Kraft. Darauf bauen eigentümerverbindliche Instrumente wie Baureglement und Zonenplan auf. Diese sind nun bereit für die öffentliche Mitwirkung – sie startet am 14. September und endet am 30. Oktober. In den Unterlagen, die entweder auf der Gemeinde oder auf www.mitwirken-teufen.ch eingesehen werden können, sind die alten und die neuen Dokumente sowie eine Synopse (Reglement) und ein Änderungsplan (Zonenplan) zu finden. Letztere zeigen die Anpassungen konkret auf. Teil der Mitwirkung ist auch eine Fragestunde im Gemeindehaus am 21. September ab 13 Uhr. Allfällige Fragen sind vorgängig an florin.scherrer@teufen.ar.ch zu senden. Nach Ablauf Mitwirkung und anschliessender Überarbeitung wird die öffentliche Auflage vorbereitet. Wann diese erfolgt, ist noch nicht klar. Das hängt auch davon ab, wann die Gefahren- und Schutzpläne bereit für die Konkretisierung sind – hier wartet die Gemeinde noch auf den Kanton.
Um was geht es eigentlich?
Um die Überarbeitung der «eigentümerverbindlichen» und «zonenscharfen» Ortsplanungs-Instrumente. Konkret: um Baureglement, Zonenplan (Nutzung) und Erschliessungsprogramm. Diese müssen angepasst werden, weil die CH-Stimmbevölkerung im Jahr 2014 einem neuen Raumplanungsgesetz zugestimmt hat. Dessen Hauptziele: Zersiedelung eindämmen, Verdichtung gegen Innen, bedarfsgerechte Bauzonen. Dieses Gesetz auf eidgenössischer Ebene hat inzwischen auch ein neues kantonales Baugesetz und einen neuen Gemeinderichtplan (seit 1.7.2023) nach sich gezogen. Nächster Schritt sind die eingangs angesprochenen Instrumente. Diese sind nun bereit für die öffentliche Mitwirkung, die vom 14. September bis 30. Oktober dauert.
Was regeln Baureglement und Zonenplan?
Kurz gesagt: Was, wo gebaut werden darf. Der Zonenplan gibt an, was für Nutzungen auf dem jeweiligen Gemeindegebiet möglich sind. Es gibt beispielsweise Wohn-, Gewerbe- oder Industriezonen. Aber auch Zonen für öffentliche Bauten oder Landwirtschaftszonen. Für letzteres gilt ein «Bauverbot» und für Bewilligungen ist dort grundsätzlich der Kanton zuständig. Im Baureglement wird es dann noch konkreter. Hier wird beschrieben, was innerhalb der einzelnen Zonen gebaut werden darf. Es geht um Grenzabstände, Geschosse, Höhen, Ausnützungsziffern, Grünflächen und so weiter.
Wird jetzt alles über den Haufen geworfen?
Nein. Die Anpassungen an Baureglement und Zonenplan orientieren sich am übergeordneten Recht – kantonales und eidgenössisches Baugesetz (Raumplanung) – und dem Gemeinderichtplan. Geändert wird, was mit den neuen gesetzlichen Grundlagen nicht mehr vereinbar ist. Zudem wurden «alte» Fehler ausgebessert und es werden Optimierungen im Bereich Mobilität, Grünraum im Siedlungsgebiet und eine bessere Verständlichkeit angestrebt.
Wird auch eingezont bzw. werden neue Bauzonen geschaffen?
Nein. Und Ja. Wie der zuständige Raumplaner Manuel Rey (ERR AG) im Lindensaal erklärte, kann Teufen Stand heute keine neuen Einzonungen vornehmen. Das liegt an den strengen Vorgaben des kantonalen Richtplans. Dieser sieht vor, dass Gemeinden erst einzonen dürfen, wenn sie die Kapazitäten des bestehenden Zonenplans ausgeschöpft haben. In Teufen ist das (noch) nicht der Fall. Obwohl die Gemeinde deutlich schneller gewachsen ist, als der Kanton im Jahr 2015 angenommen hatte. Ein Problem der unzureichenden Ausschöpfung sind die sogenannten «Baulücken» von 4.2 Hektare. Das sind Flächen innerhalb der Bauzonen (Wohnzone), die noch nicht bebaut wurden. Es gibt allerdings ein «Aber» in Bezug auf Einzonungen, denn: Beim Sekundarschulhaus im Landhaus-Areal sieht der neue Zonenplan eine vor – aus Landwirtschaftzone wird Zone für Öffentliche Bauten. Geplant ist eine «Spielwiese».
Es kann also nicht mehr gebaut werden?
Auch hier wieder: Jein. Die «Einzonung», also das Schaffen neuer Bauzonen, ist nicht die einzige Möglichkeit zur Förderung der Bautätigkeit. Die Gemeinde kann nämlich auch «umzonen». Angedacht ist das unter anderem beim Bächli und der Post. Diese Parzellen gehören heute zur Zone der Öffentlichen Bauten und werden neu der Wohn- und Gewerbezone zugeteilt. Auch zwei «Aufzonungen» sollen vorgenommen werden: Beim Stofel und im Gebiet Hinterboden – hier wären in Zukunft Bauten mit einem Geschoss mehr möglich als heute. Auch im Gebiet Schönenbüel soll umgezont werden: von Gewerbe- zur Wohn- und Gewerbezone. Ansonsten bleibt in Bezug auf bauliches Potenzial vieles beim Alten.
Was ist mit dem «weissen Flecken»?
Diese «Flecken» auf dem Zonenplan sind dem «Übrigen Gemeindegebiet» zugeteilt. Dabei handelt es sich um eine Art theoretische Baureserve. Da sie weder der Bau- noch der Landwirtschaftszone zugeordnet sind, kann die Gemeinde hier Bauland schaffen, ohne dass eine «Einzonung» nötig wird. Anders gesagt: Die juristischen Hürden für die Schaffung von Bauland sind deutlich kleiner, da es hier eben auch um eine «Umzonung» geht. Und sieht der neue Zonenplan das vor? Nein. Eher im Gegenteil. Einige dieser weissen Flecken sollen sogar verschwinden bzw. der Landwirtschaftszone zugeteilt werden – zum Beispiel in den Gebieten Unteres Hörli, Im Grund, Oberboden, Sammelbüel oder Schönenbüel. Andere wie in der Lustmühle (oberhalb Postautowendeschlaufe) oder in der Scheibe bleiben als «weisse Flecken» bestehen – zur Bauzone wird (noch) nichts davon.
Was verändert sich beim Baureglement?
Nicht allzu viel. Das Reglement wurde wie auch der Zonenplan dem übergeordneten Recht angepasst. Weitere generelle Anpassungen sind die Einführung einer gendergerechten Sprache und die Eliminierungen von Doppelspurigkeit und Fehlern. Es gibt aber auch einige inhaltliche Anpassungen. So soll beispielsweise der «grosse Grenzabstand» in der Kernzone verschwinden – laut Raumplaner Manuel Rey entspricht das schon heute der gängigen Praxis. Weitere Änderungen betreffen eine klarere Definition der «talseitig sichtbaren Geschosse», Velounterstände und Parkplätze bei Mehrfamilienhäusern, die Dachbegrünung, Abstellräume, Aussenbeleuchtung, Begegnungsräume oder ökologische Ausgleichsflächen. Die Details sind ab dem 14. September auf www.mitwirken-teufen.ch abrufbar. Hier ist insbesondere die Synopse zu empfehlen, auf der die Unterschiede zwischen dem alten und dem neuen Reglement ersichtlich sind.
Was muss ich als Grundeigentümerin beachten?
Wichtigster Hinweis: Studieren Sie die Unterlagen und melden Sie sich bei der Gemeinde, falls Unklarheiten oder Fragen auftauchen. Eine Frage hat Raumplaner Manuel Rey bereits im Lindensaal beantwortet – es geht um die «Verkehrsflächen». Neu müssen diese Mobilitätsflächen nämlich separat ausgewiesen bzw. farblich gekennzeichnet werden. Das betrifft sehr viele private Parzellen. Diese neue Einfärbung hat allerdings keinen Einfluss auf das Potenzial der jeweiligen Parzelle, denn diese Flächen waren für die Berechnung des Nutzungspotenzial noch nie berücksichtigt bzw. abgezogen worden.
Wie geht es nun weiter?
Am 14. September beginnt nun die Mitwirkungsphase – sie dauert bis am 30. Oktober. Teil davon ist auch eine Fragestunde im Gemeindehaus am 21. September ab 13 Uhr. Allfällige Fragen sind vorgängig an florin.scherrer@teufen.ar.ch zu senden. Anschliessend werden die gemachten Eingaben ausgewertet und die Unterlagen wo nötig angepasst. Nächster Schritt ist dann die öffentliche Auflage. Wann diese erfolgt, ist heute noch schwer abzuschätzen. Das liegt vor allem daran, dass die Gemeinde eine Auflage mit allen relevanten Planungsinstrumente bevorzugen würde. Dazu gehören aber eben nicht nur Baureglement, Zonenplan und Erschliessungsprogramm (aktuelle Mitwirkung), sondern auch der Schutz- und Gefahrenplan. Bei den letzteren ist der Kanton federführend – und die Gemeinde in Wartestellung. Das weitere Vorgehen wird deshalb vermutlich im kommenden Jahr definiert.
